การบริหารจัดการทรัพย์สินของ IQ Management

เนื่องจากทุกโครงการมีเป้าหมายที่เหมือนกัน  คือ  ต้องการให้บริการที่ดีแก่ผู้ใช้อาคาร หรือเจ้าของบ้าน
มีระบบการจัดการที่ดูแลการใช้จ่าย สาธารณูปโภคต่าง ๆ  และต้องการให้โครงการนั้นมีอายุการใช้งานยาวนาน  และมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นในที่สุด ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่พักอาศัย ทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ บ้านจัดสรร  บ้านพัก  อาคารสำนักงาน  โครงการศูนย์การค้า  สถานศึกษา  ศูนย์ประชุม ศูนย์กีฬา ศูนย์แสดงสินค้า  เจ้าของอาคาร  เจ้าของโครงการ  ไม่จำเป็นต้องเสียเวลาบริหารอาคารด้วยตัวเอง   การว่าจ้างบริษัทรับบริหารอาคารให้เป็นผู้รับผิดชอบดูแลอาคารนั้น มีข้อดีซึ่งให้ประโยชน์หลายๆ ด้านแก่เจ้าของอาคาร เช่น

  1. การควบคุมการปฏิบัติงาน บริษัทรับจ้างเป็นผู้ควบคุมดูแลการปฏิบัติงานทุกด้าน เจ้าของอาคาร เจ้าของโครงการ ไม่มีความสูญเสียทางด้านเวลา
  2. มีมาตรฐานด้านระบบการบริหารงานมากกว่า เนื่องจากมีผู้เชี่ยวชาญและประสบการณ์เฉพาะด้าน
  3. การพัฒนาระบบทำงาน บริษัทมีประสบการณ์จากปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการบริหารอาคาร หรือหมู่บ้านจัดสรรฯ มากกว่า จึงจำเป็นต้องมีการพัฒนาระบบการทำงานอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถรองรับการบริหารอาคาร และหมู่บ้านจัดสรรฯ เป็นจำนวนมากได้อย่างมีประสิทธิภาพ
  4. งานด้านเทคนิคทุกด้าน เช่น การตรวจสอบระบบต่างๆ บริษัทฯ จะมีผู้ที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมากกว่า
  5. การควบคุมค่าใช้จ่ายด้านบุคลากร บริษัทฯ จะเสนอค่าใช้จ่ายด้านบุคลากรคงที่ ในขณะที่ทางเจ้าของอาคาร เจ้าของโครงการ มักมีค่าใช้จ่ายด้านนี้เพิ่มขึ้น เนื่องจากในการปฏิบัติงานจริง จะต้องมีค่าล่วงเวลาเกิดขึ้นอยู่เสมอ หรืออาจจะต้องมีการจ้างงานเพิ่มเป็นครั้งคราว
  6. การปรับเปลี่ยนบุคลากรที่ปฏิบัติงานประจำ  ในกรณีที่บุคลากรด้อยคุณภาพ  บริษัทฯ สามารถที่จะทำการปรับเปลี่ยนบุคลากรได้ทันที เนื่องจากมีบุคลากรอื่นในสายงานนี้เตรียมพร้อมอยู่แล้ว ในขณะที่เจ้าของอาคารหรือเจ้าของโครงการ จะปรับเปลี่ยนได้ยากกว่า

เจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ ไม่ต้องแก้ปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้ด้วยตัวเอง ปัญหาจุกจิกจากการที่ผู้ใช้อาคาร ผู้พักอาศัยไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบ เช่น ส่งเสียงดังรบกวนคนอื่น จอดรถในที่ห้ามจอด ใช้ทรัพย์สินส่วนกลางอย่างไม่ระมัดระวัง ปัญหาจุกจิกจากการต้องซ่อมแซมงานระบบต่าง ๆ  ที่อาจจะเกิดขึ้นประจำวัน ซึ่งเจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ จำเป็นต้องหาช่างที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมาให้ได้ทันท่วงที เช่น ต้องหาช่างซ่อมท่อน้ำที่รั่วซึม ผนังร้าว ระบบไฟติดขัด ระบบแอร์เสีย ปัญหาผู้เช่าไม่จ่ายค่าบริการส่วนกลางหรือล่าช้า ซึ่งเจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ ต้องคอยตามทวงถามด้วยตัวเอง ปัญหาจากการบริหารบุคคล การทำผิดวินัย การว่าจ้างใหม่ การเลิกจ้าง ซึ่งมีกฎหมายของภาครัฐเข้ามาเกี่ยวข้อง ปัญหาจากการควบคุมดูแลบริษัท ที่ทางอาคาร หรือโครงการ ว่าจ้างให้มาทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ คุ้มค่าการว่าจ้าง เช่น บริษัทรักษาความปลอดภัย  บริษัททำความสะอาด บริษัทกำจัดแมลง บริษัททำสวน เป็นต้น

เจ้าของอาคาร หรือเจ้าของโครงการ  ต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้

  1. ชื่อเสียงของบริษัท และผลงานที่ผ่านมา
  2. การมีบริการที่ครอบคลุมงานทุกส่วน ที่ต้องใช้ในการบริหาร เช่น งานบริหารอาคาร หรือหมู่บ้าน งานบัญชีการเงิน งานช่างเทคนิคเพื่อซ่อมบำรุง งานรักษาความปลอดภัย งานกฎหมาย และบริการเสริมอื่นๆ เช่น งานการตลาด งานการขาย เป็นต้น
  3. การมีทีมงานที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้าน และความพร้อมของทีมงาน ที่จะสามารถเข้าแก้ปัญหาในกรณีฉุกเฉินได้ เช่น ทีมวิศวกรงานระบบ ทีมงานกฎหมาย เป็นต้น
  4. การมีระบบทำงาน บุคลากรที่มีประสิทธิภาพ และสามารถตรวจสอบได้ ซึ่งในการปฏิบัติงานนั้นจะต้องมีการบันทึกขั้นตอนการทำงาน แบบฟอร์ม หรือหลักฐานที่ควบคุมการปฏิบัติงานประจำวันให้มีประสิทธิภาพ
  5. ค่าบริการที่เหมาะสม
  6. มีความสำนึกในการให้บริการลูกค้า ให้เทียบเท่ากับการบริการของโรงแรม


ทำไม อาคารชุด และหมู่บ้าน ต้องเลือกบริษัทบริหารจัดการเข้ามาดูแล?

การเข้าอยู่โครงการหมู่บ้านจัดสรร หลังจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ ขายให้กับลูกค้าหมดแล้ว ใครจะเป็นคนรับผิดชอบต่อไป? ปัญหาการร้องเรียนของผู้อยู่อาศัยในโครงการบ้านจัดสรร ที่มีต่อโครงการที่อยู่อาศัยมีมาโดยตลอดและนับวันจะเพิ่มขึ้น เช่น ข้อมูลการร้องเรียนทางสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค [สคบ.] (2546) พบว่าคำร้องเรียนทางจดหมายเกี่ยวกับผู้อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นทุกปีจากที่มีการร้องเรียนรวม 200 รายในปี พ.ศ.2535 และเพิ่มเป็น 1,200 รายในปี พ.ศ. 2540 ปัญหาที่ร้องเรียนมีมากตั้งแต่ไม่ปฏิบัติตามสัญญา ไม่แบ่งโฉนดและโอนกรรมสิทธิ์ และการไม่จัดทำสาธารณูปโภค รวมทั้งปัญหาอื่นที่ปรากฏในสื่อต่าง ๆ มาโดยตลอด การแก้ไขปัญหาของแต่ละโครงการดำเนินการไปตามสภาพปัญหาที่พอจะแก้ไขได้ ในส่วนหน่วยงานที่มีหน้าที่รับผิดชอบก็ได้มีการแก้ไขปัญหาที่เกิดขึ้นโดยเฉพาะกรมที่ดิน และกรมโยธาธิการและผังเมือง ได้มีการแก้ไขข้อกฎหมาย กฎระเบียบต่าง ๆ ให้เอื้อต่อการบริหารจัดการภายใต้ พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 และทางสำนักงานกรุงเทพมหานคร ก็ได้มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 เพื่อประโยชน์เกี่ยวกับสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะของที่อยู่อาศัย แต่ปัญหาต่าง ๆ ก็ยังคงมีอยู่ และโครงการจัดสรรต่าง ๆ ก็มีเพิ่มมากขึ้นตั้งแต่ พ.ศ. 2544 จนถึงปัจจุบัน จึงสนใจที่จะศึกษาว่าโครงการหมู่บ้านจัดสรรแต่ละโครงการได้มีการบริหารจัดการกันอย่างไร ลูกบ้านหรือผู้อยู่อาศัยมีความพอใจ หรือไม่พอใจในเรื่องใด

การบริหารจัดการ หมู่บ้านจัดสรรภายหลังสิ้นสุดการดูแลของบริษัทจัดสรร
ผู้อยู่อาศัยในโครงการทั้งหมดมีความรู้ความเข้าใจในรูปแบบการบริหารจัดการโครงการหมู่บ้านจัดสรรค่อนข้างน้อย อย่างที่มีการบริหารจัดการอยู่ปัจจุบัน ของกรุงเทพฯ และปริมณฑล ก็มีอยู่ 4 วิธี ดังนี้

  1. การให้บริษัทจัดสรรเดิม บริหารจัดการต่อไป
  2. การจ้างบริษัทรับบริหารจัดการ เข้ามาดูแลใหม่
  3. การยกพื้นที่ในหมู่บ้านเป็นสาธารณะ ให้สำนักงานเขต หรือ เทศบาล เป็นผู้ดูแล
  4. การจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร ตาม พรบ.จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 ขึ้นมาบริหารจัดการ

วิธีที่ 1 บริษัทจัดสรรเดิมนั้น ไม่ค่อยรับบริหารต่ออยู่แล้วเนื่องจากบริษัทดังกล่าวจะต้องหากำไรสูงสุด กับการผลิตโครงการใหม่ขึ้นมาดีกว่า รับค่าตอบแทนแถมด้วยปัญหาของหมู่บ้านของตนเอง จัดสรรขึ้นมา อาจจะเจอปัญหาที่ผู้จัดสรรได้ปกปิดไว้ ถ้าเรื่องมันแดงขึ้นมาจะหนี้ภาระรับผิดชอบของตนเองไม่ได้ สู้ผลักภาระนั้นให้แก่ผู้บริโภคดีกว่า

วิธีที่ 2 ตอนนี้ยังมีบริษัทที่รับบริหารจัดการหมู่บ้านจัดสรร ที่มีประสอบการณ์ค่อนข้างน้อย หรือ แทบจะไม่ค่อยมีเลยก็ว่าได้ อาจจะเกิดจากปัญหาหลายๆ  อย่างทำให้ผลตอบแทนที่ได้รับไม่คุ้มค่า เช่น ปัญหาการค้างจ่าย เนื่องจากผู้อยู่อาศัยไม่อยู่บ้านในช่างที่มีการจัดเก็บ และมีบางส่วนไม่จ่ายเพราะเป็นผู้เช่า โดยให้เหตุผลว่าควรเรียกเก็บกับเจ้าของบ้าน เป็นต้น

วิธีที่ 3  เป็นวิธีที่พบมากที่สุดในปัจจุบัน เนื่องจากไม่ต้องหาผู้รับผิดชอบใดๆ ผลักภาระดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่นดูแล การจัดเก็บค่าส่วนกลางก็ไม่มี มีแต่ค่าใช้จ่ายทั่วๆ ไป เช่น ค่าขยะ ค่าภาษีบำรุงท้องที่ เท่านั้น แต่วิธีนี้ต้องเสี่ยงกับปัญหามากมาย เช่น ปัญหาทรัพย์สินสูญหาย ขโมย หรือ มิจฉาชีพ มีมาก ปัญหาการมั่วสุม ยาเสพติด ปัญหาเรื่องขยะ ปัญหาภูมิทัศน์ เป็นต้น เนื่องจากเจ้าหน้าที่ของรัฐให้บริหารไม่ทั่วถึง  กับจำนวนหมู่บ้านที่มีในท้องที่ของตนเองรับผิดชอบ

วิธีที่ 4 เป็นวิธีมีใหม่สำหรับบ้านเรา หน่วยงานของรัฐที่คิดวิธีนี้คิดว่าเป็นวิธีที่ดีที่สุด และได้บรรจุไว้ใน พรบ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 เพื่อให้ผู้อยู่อาศัยได้มีความรู้สึกรักและก็ห่วงแหนสิทธิของตนเองในหมู่บ้าน เหมือนคำที่ว่า "บ้านคือวิมาณของเรา" ใครบ้างจะปล่อยให้ที่ตนเองอยู่มีแต่ความเสี่ยงไปวันๆ หรือ ปล่อยให้ลูกหลานของตนเองเกิดมาในสังคมที่แย่ๆ

การจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมามีบทบาทและหน้าที่ในนามคณะกรรมการหมู่บ้านในการบริหารจัดการ เพื่อให้มีการบริหารจัดการ เช่น การรักษาความปลอดภัย   ความสะอาด การจัดเก็บขยะ การดูแลสาธารณูปโภค และทรัพย์สินส่วนกลาง ตลอดจนการดูแลข้อระเบียบการอยู่ร่วมกันในหมู่บ้าน ประโยชน์ที่ได้รับจากการบริการของคณะกรรมการโครงการหมู่บ้าน พบว่าส่วนใหญ่ผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านได้รับประโยชน์ด้านการรักษาความปลอดภัย รองลงมาด้านความสะอาดและการจัดเก็บขยะ การดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง การดูแลสาธารณูปโภค และการดูแลข้อระเบียบของกิจกรรมของผู้อยู่อาศัย ตามลำดับ ปัญหาต่างๆ ของการบริหารจัดการในโครงการหมู่บ้าน ที่มีต่อผู้อยู่อาศัยมากที่สุดพบว่า ส่วนใหญ่มีปัญหาการดูแลข้อระเบียบของกิจกรรมของผู้อยู่อาศัย รองลงมาปัญหาการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง ปัญหาการรักษาความปลอดภัย ปัญหาการดูแลสาธารณูปโภค และ ปัญหาความสะอาดและการจัดเก็บขยะ ตามลำดับ

สรุปและข้อเสนอแนะ

การบริหารจัดการที่มีความหลากหลายกัน โดยทุกโครงการมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดการในเรื่อง บริการสาธารณะพื้นฐาน และดูแลพื้นที่ส่วนกลาง เป็นต้น ประโยชน์ที่ได้รับมากที่สุดคือ ด้านการรักษาความปลอดภัย และความสะอาด ซึ่งเป็นการบริการที่ทางคณะกรรมการหมู่บ้านสามารถควบคุมและแก้ไขได้ง่าย สำหรับปัญหาของผู้อยู่อาศัยที่พบมากที่สุดคือ ปัญหาการไม่ปฏิบัติตามข้อระเบียบของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน ซึ่งเป็นปัญหาที่ไม่สามารถควบคุมได้เนื่องจากไม่มีบทลงโทษ การแก้ไขปัญหาดังกล่าวเป็นการแก้ไขปัญหาโดยการเจรจาประนีประนอมระหว่างคู่กรณีในหมู่บ้าน เพื่อสามารถยอมความกันได้ และปัญหาในการจัดการส่วนหนึ่งมาจากองค์ประกอบของผู้อยู่อาศัยที่มีความหลากหลายตามลักษณะสังคม และเศรษฐกิจ รวมถึงโครงการมีที่อยู่อาศัยหลากหลายประเภท หรือมีการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์การถือครองมาก เช่น ขาย หรือให้เช่า และดัดแปลงเป็นกิจการต่าง ๆ จะทำให้มีการบริหารจัดการที่ยากขึ้น

ข้อเสนอแนะจากการศึกษาเห็นว่า ควรมีกฎ ระเบียบ ข้อตกลงร่วมกันของผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้าน และมีบทลงโทษที่ชัดเจนในการปฏิบัติ ถ้าเป็นไปได้ควรมีการเก็บค่าบำรุงหมู่บ้านเมื่อทำการโอน เพื่อเป็นเงินกองทุนในการใช้จ่ายในหมู่บ้าน และรัฐควรเข้มงวดในการอนุญาตต่อเติม ดัดแปลง และก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อประกอบกิจการอื่นในหมู่บ้านโดยแก้ไขปัญหาร่วมกับคณะกรรมการหมู่บ้าน


บริษัท ไอคิว แมเนจเม้นท์ จำกัด (IQ) จะบริหารจัดการอะไรให้ท่านบ้าง ?

  • ปรับปรุง, พัฒนาองค์กร และการให้บริการ อย่างมีคุณภาพ และมีความต่อเนื่อง
  • ให้บริการกับลูกค้า และผู้ใช้บริการ ตามระยะเวลาที่กำหนดไว้
  • ฝึกอบรม และพัฒนาบุคลากรอย่างเหมาะสม และต่อเนื่อง เพื่อให้เกิดความมั่นใจว่า บุคลากรของบริษัทที่ปฏิบัติงานให้กับโครงการ และชุมชน พร้อมให้บริการกับลูกค้าอย่างมีคุณภาพตลอดเวลา
  • ดำเนินการกับผู้ขาย ( Supplier ) และผู้รับเหมาช่วง ( Sub-contractors ) อย่างเหมาะสม เพื่อให้มีความมั่นใจว่าผลิตภัณฑ์ที่สั่งซื้อ หรือบริการที่จัดจ้างให้กับโครงการ และชุมชน  ที่บริหารต้องมีคุณภาพที่ดี


การบริหารจัดการทรัพย์สิน ( Property Management )

บริษัท ไอ คิว แมเนจเม้นท์  จำกัด  ขอเรียนชี้แจง และสรุปข้อมูลเบื้องต้น ในการบริหารจัดการทรัพย์สิน ( Property Management )   โดยมีรายละเอียด และประเด็นต่างๆ ที่สำคัญ  ดังนี้

  1. ด้านบุคลากร และการฝึกอบรม
    1.1 บริษัทฯ จะทำการคัดเลือกพนักงานในตำแหน่งต่างๆ และทำการฝึกอบรมให้มีความรู้ ความเข้าใจในการปฏิบัติงาน ก่อนจัดส่งเข้าปฏิบัติงาน ณ หน่วยงานที่บริหารจัดการ
    1.2 บริษัทฯ ได้กำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับหน้าที่ความรับผิดชอบ ( Job Descriptions ) ของพนักงานทุกคน ทุกตำแหน่งอย่างครบถ้วน และชัดเจน สามารถนำไปปฏิบัติได้อย่างมีประสิทธิภาพ
    1.3 บริษัทฯ จัดให้มีการฝึกอบรมเกี่ยวกับความรู้ในงาน และความรู้อื่นๆ เพื่อเพิ่มทักษะในการปฏิบัติ
    งานของพนักงานให้มากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งจะนำมาถึงความสามารถ และความรับผิดชอบที่สูงขึ้น
    1.4 บริษัทฯ ได้กำหนดตัวชี้วัดผลงาน (Indicators) พร้อมเก็บรวบรวมข้อมูล และประเมินผลงาน พนักงานทุกเดือน พร้อมข้อเสนอแนะ การแก้ไขปรับปรุง

  2. การบำรุงรักษา / แก้ไขงานระบบวิศวกรรม  ก่อนเข้าบริหาร
    2.1 บริษัทฯ จะเข้าตรวจสอบงานระบบสาธารณูปโภคส่วนกลาง ของนิติบุคคลฯ
    2.2 บริษัทฯ จะจัดทำรายงาน แจ้งคณะกรรมการฯ ภายใน 15 วัน

  3. การบำรุงรักษา / แก้ไขงานระบบวิศวกรรม  เมื่อเข้าบริหาร
    3.1  บริษัทฯ จะจัดทำแผนบำรุงรักษาระบบงานต่างๆ ประจำปี ( Preventive Maintenance Plan ) โดยให้มีการตรวจสอบประจำวัน,สัปดาห์ และเดือน
    3.2  กรณีมีความจำเป็น ต้องทำการซ่อมแซม / แก้ไข บริษัทฯ จะคัดเลือกผู้ที่ที่จะทำซ่อมแซม  หรือผู้รับเหมา (Sub-Contractor) ที่มีประสบการณ์ และมีคุณภาพ โดยทำการเปรียบเทียบราคาอย่างน้อย 3 ราย และนำเสนอคณะกรรมการฯ เพื่อพิจารณาอนุมัติ ก่อนดำเนินการทุกครั้ง
    3.3  บริษัทฯ จะส่งทีมวิศวกร เข้าตรวจสอบ / บำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภคทุก 4 เดือน และ 1 ปี พร้อมจัดทำรายงานแจ้งคณะกรรมการฯ โดยไม่มีคิดค่าใช้จ่ายเพิ่ม
    3.4  กรณีฉุกเฉิน บริษัทฯ จะส่งช่างที่มีรู้ความชำนาญจากบริษัทฯ หรือจากหน่วยงานใกล้เคียงที่บริษัทฯ บริหารจัดการอยู่  เข้าทำการช่วยเหลือ ดูแล และให้บริการ โดยรวดเร็ว

  4. ระบบบัญชี / การเงิน และการจัดเก็บค่าใช้จ่าย
    4.1  บริษัทฯ จะติดตั้งซอฟท์แวร์ทางบัญชี 1 โปรแกรม และซอฟท์แวร์การจัดเก็บค่าใช้จ่ายอีก จำนวน 1 โปรแกรม  โดยไม่คิดค่าใช้จ่าย และจะทำการถอนโปรแกรมออก เมื่อสิ้นสุดสัญญาจ้าง
    4.2  บริษัทฯ จะปิดงบการเงิน, งบกระแสเงินสด, สรุปสถานะการจัดเก็บค่าใช้จ่าย เพื่อแจ้งคณะกรรมการฯ พิจารณาทุกเดือน
    4.3  พนักงานที่ปฏิบัติงาน ต้องออกใบเสร็จรับเงินทุกครั้ง ที่รับชำระค่าใช้จ่าย ซึ่งจะใช้ใบเสร็จรับเงินที่ออกจากโปรแกรมคอมพิวเตอร์   เพื่อควบคุมการจัดเก็บให้ความรวดเร็ว และสามารถตรวจ สอบได้

    รายได้จากการจัดเก็บประจำวัน จะต้องนำฝากเข้าบัญชีนิติบุคคลฯ ทุกวันภายในวันดังกล่าว และ/หรือ วันรุ่งขึ้น ยกเว้นวันเสาร์-อาทิตย์และวันหยุดนักขัตฤกษ์ ให้ผู้จัดการฯ รับผิดชอบ และนำฝากเข้าบัญชีนิติบุคคลภายในวันถัดไป

  5. ระบบการตรวจสอบ
    5.1 บริษัทฯ จะส่งทีมผู้บริหาร เข้าทำการตรวจสอบ ณ นิติบุคคลฯ อย่างน้อยสัปดาห์ละ 1 ครั้งโดยผู้จัดการฝ่ายปฏิบัติการฯ
    5.2  บริษัทฯ จะส่งทีมงานฝ่ายตรวจสอบ เข้าทำการตรวจสอบระบบบัญชี / การเงิน อย่างน้อย 2 เดือน / ครั้ง
    5.3 กรณีพบสิ่งผิดปกติ บริษัทฯ จะส่งทีมตรวจสอบ เข้าตรวจสอบทันทีบริษัทฯ รับผิดชอบความ เสียหายทั้งหมด ที่มีเอกสารหลักฐานยืนยันได้ว่า เกิดจากการทุจริต หรือการปฏิบัติงานผิดพลาดของพนักงาน

  6. การให้บริการ
    6.1  บริษัทฯ ได้กำหนดมาตรฐาน และขั้นตอนการให้บริการไว้อย่างชัดเจน พร้อมส่งผู้บริหารเข้าตรวจสอบการให้บริการ อย่างน้อยสัปดาห์ละ 1 ครั้ง
    6.2  บริษัทฯ จะจัดส่งผู้จัดการฯ  ที่มีประสบการณ์ ด้านการให้บริการ และการบริหารชุมชน เพื่อปฏิบัติงานในตำแหน่งดังกล่าว
    6.3  บริษัทฯ  วางระบบให้บริการภายใต้แนวคิด “ สังคมคุณภาพ”  ให้กับนิติบุคคล
    6.4  บริษัทฯ จะฝึกอบรมเรื่องการให้บริการตามหลักสูตรของบริษัทฯ ให้กับพนักงานที่หน่วยงาน หรือ สำนักงานใหญ่ อย่างน้อยเดือนละ 1 ครั้ง
    6.5  บริษัทฯ จะประเมินผลงานผู้ให้บริการ ทั้งพนักงานของบริษัทฯ  และพนักงานของบริษัทผู้รับเหมาที่ให้บริการกับนิติบุคคลฯ  เพื่อให้การบริการเป็นไปตามมาตรฐานที่บริษัทฯ และนิติบุคคลฯ กำหนด
    6.6  บริษัทฯ จะจัดทำจดหมายข่าวรายเดือน ( จุลสาร ) แจ้งข่าวสารให้เจ้าของร่วม และผู้พักอาศัยได้รับทราบทุกเดือน นอกเหนือจากการประชาสัมพันธ์ตามปกติที่มีอยู่
    6.7  ระหว่างการบริหารจัดการในแต่ละปี  บริษัทฯ จะเสนอแผนการจัดกิจกรรมในเทศกาลต่างๆ พร้อมงบประมาณค่าใช้จ่ายในการจัดกิจกรรมต่างๆ     เสนอคณะกรรมการ     เพื่อพิจารณาอนุมัติพร้อมสนับสนุน จัดส่ง ทีมงานเข้าร่วมจัดกิจกรรม
    6.8  บริษัทฯ  จะส่งแบบสอบถาม  สำรวจความพึงพอใจ  ในการให้บริการของบริษัทฯ  อย่างน้อยปีละ  1 ครั้ง  และหรือแต่กรณี

  7. การรับมอบงาน
    เมื่อบริษัทฯ ได้รับการยืนยันให้เข้าบริหารจัดการในหน่วยงานของท่าน บริษัทฯ จะส่งทีมงานรับมอบ งานซึ่งประกอบด้วย ฝ่ายปฏิบัติการ / ฝ่ายบัญชี-การเงิน / ฝ่ายตลาด และทีมวิศวกรเข้าตรวจสอบเอกสารและ งานที่เกี่ยวข้อง พร้อมจัดทำรายงาน ผลการรับมอบงาน แจ้งคณะกรรมการฯ เพื่อทราบภายใน 15-30 วัน


  8. ความรับผิดชอบต่อความเสียหาย
    บริษัทฯ ยินดีรับผิดชอบ หรือชดใช้ค่าเสียหายให้กับนิติบุคคลฯ เท่ามูลค่าความเสียหาย โดยไม่มีข้อ โต้แย้ง หรือเงื่อนไขใดๆ ทั้งสิ้น ในกรณีที่มีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่า พนักงานของบริษัทฯ ได้ทำการทุจริตต่อหน้าที่ หรือปฏิบัติงานผิดพลาดจนทำให้ นิติบุคคลฯ ได้รับความเสียหาย นับตั้งแต่วันที่บริษัทเข้าบริหารจัดการ

  9. ระยะเวลาการว่าจ้าง การบริหารจัดการ
    การบริหารจัดการฯ จะจัดทำเป็นสัญญาการว่าจ้าง โดยสัญญาการบริหารจะมีระยะเวลาการว่าจ้าง คราวละ 1 ปี ตามสากล บริษัทฯ ขอยืนยันว่า ระบบการปฏิบัติงานของบริษัทฯ มีมาตรฐาน และขั้นตอนการปฏิบัติงานที่ชัดเจน  มีความโปร่งใส สามารถตรวจสอบได้ตลอดเวลา


ทำไม หมู่บ้านจัดสรร ต้องจัดตั้งเป็นนิติบุคคล?

  • เพื่อให้มั่นใจได้ว่า ทรัพย์สินสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ จะไม่ถูกขาย หรือโอนไปที่อื่น
  • เพื่อให้ทรัพย์สินสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะ จะได้การบำรุงรักษาให้อยู่ในสภาพที่เหมาะสม
  • เพื่อให้มีสิทธิ์ในการออกเสียง กำหนดข้อบังคับของนิติบุคคลฯ ได้เอง
  • เพื่อช่วยเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินของสมาชิกนิติบุคคลฯ ภายใต้การบริหารจัดการที่เหมาะสม
  • เพื่อให้สามารถตรวจสอบการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางได้อย่างโปร่งใส และมีระบบ
  • เพื่อเป็นคนกลางในการประสานงานระหว่างโครงการฯ นิติบุคคลฯ และหน่วยงานราชการต่างๆ
  • เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายที่กำหนด

ผู้จัดสรร ผู้อยู่อาศัย
หลายท่านอาจจะคิดว่าการอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่ทุกคนต้องออกไปทำมาหา กินแต่เช้า กลับมาก็เย็นย่ำค่ำมืดแล้วดังนั้นจึงไม่มีเวลาไปสนใจใส่ใจกับเรื่องของหมู่ บ้านหรอก หรือในเมื่อดิฉัน หรือกระผมจ่ายเงินซื้อบ้านไปแล้วทำไมจะต้องมีเรื่องวุ่นวายอีก แหม…คุณครับถ้าผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการเขาทำหน้าที่ของเขาในการดูแล สาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่น ถนนเข้าหมู่บ้าน ท่อประปา ท่อระบายน้ำ สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ สารพัดที่เป็นเรื่องของส่วนกลางเป็นอย่างดี ประกอบกับผู้อยู่อาศัยทุกหลังทุกบ้านทำหน้าที่ของตนด้วยการชำระค่าใช้จ่าย ส่วนกลางอย่างพร้อมเพรียงกัน และเพียงพอที่จะใช้จ่ายดูแลทรัพย์สินส่วนกลางคงไม่มีปัญหาที่คุณต้องใส่ใจ เรื่องราวของหมู่บ้านหรอกครับ  คุณผู้อ่านบางคนเริ่มขมวดคิ้วตั้งคำถามกับผมแล้วครับว่า ทำไมต้องจ่ายเงินค่าดูแลรักษาสาธารณูปโภคเหล่านั้นในเมื่อคุณจ่ายเงินค่า ซื้อบ้านไปแล้ว ค่าใช้จ่ายอย่างอื่นก็ให้เจ้าของหมู่บ้านเขาดูแลไปสิจ๊ะ ไม่ได้ครับ เพราะ พ.ร.บ.บ้านจัดสรรเขาระบุไว้ว่า “บ้านจัดสรร คือการที่”ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” ไปสรรหาที่ดินมาจัดแบ่งหรือจัดสร้างหมู่บ้านแล้วแบ่งขาย โดยสาธารณูปโภคส่วนกลางเช่น ถนน สนามเด็กเล่น สวนสาธารณะ ฯลฯ จะตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลง ซึ่ง  “ผู้จัดสรร” หรือ “เจ้าของโครงการ” มีหน้าที่บำรุงรักษา จัดการดูแลโดยมีสิทธิเก็บเรียกค่าใช้จ่ายจากผู้อยู่อาศัย” เห็นไหมครับทุกคนมีหน้าที่ของตนเองครับ ไม่ใช่จ่ายเงินซื้อบ้านแล้วจบเลยนะจ๊ะ

ไม่มีผู้ใหญ่บ้าน…แต่มีนิติบุคคล
หากผู้จัดสรรหรือเจ้าของโครงการปล่อยปละละเลยสาธารณูปโภคหรือ ทิ้ง ๆ ขว้าง ๆ การดูแลรักษา และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง ทั้งๆ ที่ผู้อยู่อาศัยจ่ายเงินค่าส่วนกลาง หรือบรรดาผู้อยู่อาศัยในหมู่บ้านจัดสรรนั้น ๆ เห็นพ้องต้องกันว่าการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของโครงการไม่ โปร่งใสจึงไม่น่าไว้  ใจให้บริหารส่วนกลางต่อไป เมื่อเป็นเช่นนี้กฎหมายก็เปิดโอกาสให้ผู้ซื้อหรือผู้อยู่อาศัยไม่น้อยกว่า ครึ่งหนึ่งของ ทั้งโครงการมีมติจัดตั้ง “นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร” แล้วแต่งตั้งตัวแทนยื่นคำขอจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินจังหวัด     หลังจากนั้นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรก็จะรับโอนทรัพย์สินส่วนกลาง ทรัพย์สินสาธารณูปโภคจาก “ผู้จัดสรร”   หรือเจ้าของโครงการมาบริหารจัดการได้เลย  รวมทั้งอำนาจหน้าที่ในการเรียกเก็บเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลจัดการ สาธารณูปโภคภายในหมู่บ้านจากสมาชิก แต่การทำงานของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องอยู่ภายใต้การบริหารงานของคณะ กรรมการหมู่บ้านจัดสรร ซึ่งควบคุมโดยที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกผู้ซื้อบ้านนั่นแหละครับ เหมือนระบอบการปกครองประชาธิปไตยแบบรัฐสภาเปี้ยบเลยครับผม

หน้าที่ของกรรมการหมู่บ้านจัดสรร
กรรมการหมู่บ้านจัดสรรมาจากการเลือกตั้งของสมาชิกหมู่บ้านครับ โดยทำหน้าที่ในการกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์จากสาธารณูปโภค  เช่น การใช้สโมสร การใช้สระว่ายน้ำ ฯลฯ กำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับการอยู่อาศัยและการจราจรภายใน เช่น ห้ามส่งเสียงดังหลังเวลา 20.00 น. ห้ามเลี้ยงสัตว์ที่ อาจเกิดอันตรายแก่เพื่อนบ้าน ห้ามจอดรถบนทางเท้า ฯลฯ

แม้แต่การยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทก์ฟ้องแทนสมาชิกเกี่ยวกับกรณีที่กระทบ สิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกจำนวนตั้งแต่ 10 รายขึ้นไป เช่น มีคนนำรถบรรทุก มาปิดทางเข้าหมู่บ้าน หรือความเดือดร้อนจากกลิ่นเหม็น น้ำเน่า เสียงดังจากโรงงานที่อยู่ใกล้เคียงหมู่บ้าน เป็นต้น
ดังนั้นผู้ทำหน้าที่เป็นกรรมการหมู่บ้านจัดสรรจึงจำเป็นต้องมี วิญญาณของการเสียสละ มีจิตสำนึกสาธารณะ ทำงานด้วยความโปร่งใส  และเมื่อไหร่ก็ตามที่กรรมการคนใดคนหนึ่งนำเงินส่วนกลางไปใช้ส่วนตัวก็จะมี ความผิดฐานยักยอกทรัพย์ทันที โทษถึงติดคุกและต้องชดใช้หนี้ทั้งหมดคืนให้กับนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรด้วยนะครับ

หน้าที่ของผู้อยู่อาศัย
หากคุณผู้อ่านเข้าไปอาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรรโดยมีจุดมุ่งหมาย (แปลก ๆ) คือเพื่อต้องการ หลีก หนีจากสังคม ญาติพี่น้อง ผู้คน และไม่อยากยุ่งเกี่ยวกับใคร…ถึงได้มาซื้อบ้านท่ามกลางคนที่ไม่รู้จักนี่ไง จ๊ะ หรือ ยึดความคิดที่ว่า “ตูไม่ยุ่งกับใคร ใครก็อย่ามายุ่งกับตู ไม่อยากเกี่ยวพันกับใครเพราะธุระก็ไม่ใช่…ตูอยู่เฉยๆ ในบ้านดีกว่า” แบบนี้ไม่บรรลุวัตถุประสงค์ของคุณแน่นอนครับ เพราะกฎหมายระบุว่าผู้ซื้อบ้านจัดสรร หรือที่ดินจัดสรรทุกรายจะกลายเป็นสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรโดย อัตโนมัติ เพื่อร่วมเสนอแนะกฎเกณฑ์การอยู่อาศัย การใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ ( ซึ่งหมายความว่าคุณก็ต้องมีหน้าที่ไปประชุมในที่ประชุมใหญ่ของหมู่บ้านครับ) และหากบ้านหลังไหน ที่ดินผืนไหนยังไม่มีใครซื้อ ก็ให้เจ้าของโครงการหรือผู้จัดสรรทำหน้าที่เป็นสมาชิก แทนไปก่อน ซึ่งหน้าที่สำคัญของสมาชิกนิติบุคคลหมู่บ้านจัสรรคือการจ่ายเงินค่าส่วนกลาง เป็นรายเดือนแก่นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร    เพื่อนำเงินที่ได้ไปบริหารจัดการสาธารณูปโภค หรือทรัพย์สินส่วนกลาง อาทิ ถนน ท่อระบายน้ำ สวนสาธารณะ สระว่ายน้ำ สโมสร ให้อยู่ในสภาพที่สมาชิกหมู่บ้านสามารถใช้งานได้นั่นแหละครับ

ค่าส่วนกลาง… จ่ายตามขนาดพื้นที่ / ประเภทใช้งาน
อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกว่าการทำหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร อยู่ภายใต้การควบคุมของคณะกรรมการหมู่บ้านและที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่ บ้านในทุกเรื่อง โดยเฉพาะการกำหนดอัตราการเรียก  เก็บเงินค่าส่วนกลางรายเดือนจะต้องได้รับความ เห็นชอบจากมติของที่ประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านนะครับ (ดังนั้นคุณผู้อ่านที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ควรจะเข้าประชุมสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งเพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของคุณครับ) โดยอัตราค่าเรียกเก็บเงินค่าส่วนกลางมักจะเท่าๆ กันในหมู่บ้านจัดสรรที่มีขนาดเท่ากันและใช้ประโยชน์จากบ้านเพื่อการอยู่ อาศัยอย่างเดียว แต่สำหรับหมู่บ้านจัดสรรที่มีบ้านขนาดแตกต่างกันไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด คฤหาสน์ ฯลฯ เจ้าของบ้านขนาดแตกต่างกันก็มีหน้าที่จ่ายเงินค่าส่วนกลางในอัตราที่เพิ่มขึ้นตามขนาดของพื้นที่ หรือหากนำบ้านไปทำเป็นร้านอาหาร โรงเรียนอนุบาล เปิดบริษัท ฯลฯ ซึ่งเป็นการใช้งานที่นอกเหนือจากการอยู่อาศัย ก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างออกไป ซึ่งก็แล้วแต่จะตกลงในที่ประชุมใหญ่ประจำหมู่บ้านครับ

เมื่อจ่ายค่าส่วนกลาง…ล่าช้า
ตามกฎหมายหมู่บ้านจัดสรรนั้นนะครับ เขากำหนดละเอียดลออไปจนถึงว่าถ้าสมาชิกหมู่บ้านจ่าย   เงินค่าส่วนกลางล่าช้า ก็จะถูกปรับตามอัตราที่กำหนดจากที่ประชุมใหญ่ (เห็นไหมครับว่าคุณควรเข้าร่วมประชุม ทุกครั้ง) ถ้าค้างการชำระค่าส่วนเกิน 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการใช้สิทธิในสาธารณูปโภค เช่นห้ามใช้สวน สาธารณะ ห้ามใช้สโมสรหรือสระว่ายน้ำ ฯลฯ แต่ก็ยังไม่ถึงกับการห้ามใช้ถนน หรือห้ามเอารถเข้าออก หมู่บ้านนะครับ เนื่องจากเป็นสิ่งที่จำเป็นต่อการดำรงชีพของเขา และหากคุณค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป คราวนี้เรื่องใหญ่เลยครับเพราะคุณจะถูกระงับสิทธิในการจดทะเบียนเพื่อซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์ จนกว่าคุณจะจ่ายค่าส่วนกลางหรือเงินค่าบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคที่ ค้างไว้จนหมดเสียก่อนครับ

นอกจากนี้ถ้าหากคุณอยู่ในภาวะที่ถูกยึดทรัพย์ขายทอดตลาด เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินก้อนแรกต้องนำมาใช้หนี้ในส่วนของค่าส่วนกลาง    หมู่บ้านจัดสรรก่อนนะครับ เนื่องจากหนี้ค้างชำระค่าส่วนกลางเป็นหนี้  บุริมสิทธิ์เหนือทรัพย์สินครับผม     ไม่ว่าคุณจะมีนิสัยแบบไหน และอาศัยอยู่ในหมู่บ้านขนาดเล็ก ๆ หรือหมู่บ้านที่เต็มไปด้วยคฤหาสน์ของบรรดาเศรษฐีก็ตาม  คุณควรเคารพกฎเกณฑ์ของการอยู่ร่วมกันโดยไม่ไปละเมิดสิทธิของผู้อื่นเขา ที่สำคัญกรุณาเข้าร่วมประชุมใหญ่ของสมาชิกหมู่บ้านทุกครั้งนะครับเพื่อรักษา ผลประโยชน์ของคุณเอง ก่อนจะนึกเสียดายภายหลังว่า “รู้อย่างนี้ไปประชุมตั้งแต่แรกก็ดี” สวัสดีครับ


ข้อดี – ข้อเสีย  ในการจัดตั้งนิติบุคคล

9 ข้อดีในการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

  1. รับโอนทรัพย์สินและสาธารณูปโภคในโครงการจากผู้จัดสรรที่ดินมาเป็นของผู้ซื้อบ้านทุกๆ คน อาทิ โฉนดที่ดินแปลงที่เป็นถนน ทางเท้า สวนพักผ่อน สนามเด็กเล่น เป็นต้น
  2. ได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอนทรัพย์สินและภาษีอากรจากรัฐ ไม่ว่าในส่วนที่กรมที่ดินเรียกเก็บขณะทำนิติกรรมหรือภาษีบำรุงท้องที่ประจำปี รวมทั้งภาษีมูลค่าเพิ่มจากกรมสรรพากร
  3. เจ้าของกรรมสิทธิ์ทุกรายในโครงการมีส่วนร่วม ในการบริหารงานหมู่บ้าน ตั้งแต่ออกกฎระเบียบที่ใช้ในชุมชนการออกสิทธิ ออกเสียงคัดค้าน หรือให้ความเห็นชอบในที่ประชุมใหญ่ รวมทั้งการแต่งตั้งสมาชิกคนหนึ่งคนใดเป็นคณะกรรมการบริหารงานนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
  4. ปัญหาความเดือดร้อนรำคาญจะได้รับการแก้ไขให้ลดน้อยลงไป   ไม่ว่าจะเป็นการตั้งอุปกรณ์หาบเร่แผงลอยที่วางระเกะระกะบนถนนทางเท้า เป็นต้น เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านมีอำนาจหน้าที่ถูกต้องตามกฎหมาย
  5. ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม จะมีงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซม บำรุงรักษา
  6. มีกฎหมายจัดระเบียบชุมชนเป็นของตนเอง ซึ่งเรียกว่าข้อบังคับของหมู่บ้าน
  7. สร้างความเป็นธรรม  พิทักษ์ความสะอาด  ความปลอดภัยให้กับชุมชนได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น
  8. มูลค่าทรัพย์สินจะทวีเพิ่มขึ้นในระยะยาว ภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว
  9. คุณภาพชีวิตจะสดใส  คือประโยชน์ที่ผู้บริโภคจะได้รับภายหลังจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

9 ข้อเสียในการไม่จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

  1. คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการจัดระเบียบชุมชนของตนเอง เนื่องจากไม่ได้จัดตั้งเป็นนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร
  2. คณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ในการยื่นคำร้องทุกข์หรือเป็นโจทย์ฟ้องร้องแทนสมาชิกในกรณี ที่มีผลกระทบสิทธิหรือประโยชน์ของสมาชิกภายในหมู่บ้าน
  3. การเรียกเก็บค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจากท่านสมาชิก ไม่ได้รับความร่วมมือชำระค่าใช้จ่าย  ทำให้เกิดปัญหาขาดแคลนงบประมาณในการบริหารงานหมู่บ้าน
  4. ไม่มีงบประมาณในการซ่อมแซม/บำรุงรักษา ถนนหนทาง ไฟฟ้า ประปา อีกทั้งการบริการสาธารณะที่ชำรุดทรุดโทรม
  5. มูลค่าทรัพย์สินภายในหมู่บ้านจะลดลง จากที่เคยซื้อมาราคาแพง เวลาขายจะไม่ค่อยได้ราคา เนื่องจากสภาพแวดล้อมภายในหมู่บ้านไม่ได้รับการดูแลรักษา
  6. ผู้จัดสรรที่ดิน โอนทรัพย์สินที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคให้กับหน่วยงานราชการ เพื่อให้เป็นทางสาธารณ ประโยชน์ทำให้ไม่สามารถควบคุมระบบรักษาความปลอดภัยภายในหมู่บ้านไว้ได้ เนื่องจากเป็นพื้นที่สาธารณะ บุคคลภายนอกสามารถผ่านเข้าออกได้ หรือใช้เป็นทางสัญจรได้ ทำให้ถนนหนทางชำรุดทรุดโทรม
  7. ปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกไม่ได้รับการแก้ไข เนื่องจากคณะกรรมการหมู่บ้านไม่มีอำนาจหน้าที่ตามกฎหมาย ไม่สามารถแก้ไขปัญหาความเดือดร้อนของท่านสมาชิกได้
  8. พื้นที่ส่วนกลางสกปรกเลอะเทอะ ไม่มีผู้ควบคุมดูแล รวมทั้งไม่มีงบประมาณในการ จัดจ้างพนักงานรักษาความสะอาด
  9. เกิดปัญหาการบุกรุกพื้นที่ส่วนกลางมาเป็นพื้นที่ส่วนตัว หาบเร่ แผงลอย ของระเกะระกะไม่เป็นระเบียบเรียบร้อย ปัญหาสุนัขที่มีเจ้าของและสุนัขจรจัดภายในหมู่บ้านถ่ายมูลเลอะเทอะ ซึ่งปัญหาเหล่านี้ทั้งหมดหลายหมู่บ้านไม่สามารถแก้ไขปัญหาได้ เนื่องจากไม่มีระเบียบควบคุมไว้อย่างชัดเจน